🇺🇸 外國人在紐約買房全攻略

對外國買家而言，在紐約買房 一開始可能會覺得複雜又繁瑣——從銀行規定、頭期款，到了解公寓（Condo）、合作公寓（Co-op）與各種稅務問題。

但只要有正確的規劃與專業的指導，國際買家完全可以在美國市場中建立長期穩定的資產與財富。我曾與來自 亞洲、歐洲與加拿大 的買家合作，他們將在紐約的第一筆購屋不僅變成投資，也成為家庭的基礎。

以下是我為外國買家整理的 逐步說明與策略建議：

1️⃣ 明確購屋目的 🎯

在開始看房之前，先問自己一個問題：「我為什麼要買？」

你的答案將決定房產類型、稅務結構與貸款方向。

常見目的包括：

• 自用型：為在美留學、工作或短期居住準備。

• 投資型：出租收租，作為被動收入與資產分散。

• 長期規劃型：家庭或全球資產配置的一環。

不同目的會影響你採用的持有方式——是用個人名義、家庭信託還是公司名義購買。

💡 外國買家因無美國信用紀錄或社安號（SSN），銀行通常會有較嚴格的貸款條件，因此事前的財務規劃非常重要。

2️⃣ 準備資金 💰

將資金合法轉入美國購屋需要雙方國家銀行體系的配合與提前規劃。

你需要知道：

• 資金須先在母國繳清相關稅款後，合法匯出至美國。

• 雖然沒有年度匯款上限，但銀行會要求提供資金來源證明文件。

• 單筆匯款超過 1 萬美元，必須向美方金融機構申報。

• 若由父母贈與資金購屋，需留意母國是否有贈與稅。

💡 因跨國轉帳需時，建議在出價前提前準備或部分匯入資金——在紐約這樣競爭激烈的市場，時機是關鍵。

3️⃣ 了解物件種類 🏠

紐約房產主要分為三種所有權結構，每種對外國買家都有不同影響：

🏡 獨立屋 / Townhouse擁有土地與建物完整產權。適合重視自主權、未來想翻修或出租者。維護成本較高，但自由度最高。

🏢 公寓（Condo）擁有產權並共享公共空間，是外國買家最常選擇的類型。可自由出租、轉售，限制少。

⚠️ 合作公寓（Co-op）購買的是公司股份，而非不動產本身，僅擁有「居住權」。通常需董事會審核、限制出租與裝修，因此不建議海外投資者選擇。

💡 若您居住在海外，Condo 與 Townhouse 是最靈活且高效的選項。

4️⃣ 資金證明 📄

無論是全現金或貸款購買，紐約的賣家與經紀人都會要求資金證明。

• 全現金買家：須提供近 30 天內的銀行對帳單，顯示至少 10–20% 的購屋金額可動用現金。

• 貸款買家：須提供美國銀行出具的 貸款預核信（Pre-Approval Letter）。外國人貸款通常需 3–4 成頭期款，利率略高。

💡 準備好這些文件能展現誠意，也能在競價中脫穎而出。

5️⃣ 稅務與持有成本 📊

在紐約買房，除房價外還需考慮持有與交易相關費用：

• 年度支出：房產稅、管理費（Condo）、維護費（Co-op）。

• 交易費用：律師費、過戶稅、產權保險、登記費等。

• 出售時：外國賣家需依 FIRPTA 法規 在過戶時預扣 10–15% 的所得稅。

💡 美國居民與非居民的稅務差異極大，購屋前應諮詢熟悉國際客戶的 美國註冊會計師（CPA）。

6️⃣ 貸款與長期管理 🏦

外國人可申請美國房貸，但條件較嚴格：

• 頭期款通常為房價的 30–40%。

• 利率略高，因缺乏本地信用紀錄。

• 若計畫出租房產，需遵守當地法規與大樓規定。Condo 通常比 Co-op 更友善出租。

💡 我與多位專精國際交易的 貸款銀行家、房地產律師與會計師 密切合作，確保每筆交易合法、高效且策略性地進行。

✨ 結語

對外國買家而言，在紐約買房不只是購置資產，更是為未來架起橋樑——連結全球生活方式與長期財務目標。

無論您是為留美子女購屋的家長、尋求穩定回報的投資人，或是規劃未來的專業人士，提早準備與正確策略，能讓整個過程更順利也更有保障。

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讓我們聊聊如何將海外資金轉化為 紐約的長期穩定資產。